璞園新改善—將傳統回爐再造的改善新品類

峨眉山旅居市場停擺，而璞園依舊健康。

很多業內人士好奇，璞園作為非城市地產項目，為啥還能相當健康。這當然與峨眉山大自然的魅力分不開，但真正的原因：璞園的底層邏輯是“住”，是更好的生活；而非勸人“投資”，賺更多的錢。

當市場高歌猛進時，璞園按住了冒進的沖動，不追潮流，堅持“磨”產品；

當行情起伏不定時，璞園才能有長袖善舞的從容，用反急功近利的慢，打造核心實力的強。所以在后疫情時代，璞園做出了獨立行情，完成了令人折服的三個難度動作：

1、在交房延遲，爛尾頻出時，璞園是極少數有實力，并敢于提前交房的樓盤；

2、在交房必減配的行業低谷，璞園是極少數超標準交付，滿意度突破預期的行業另類；

3、在競品幾乎集體停盤時，璞園持續保持著兩位乃至三位數的月銷套數；

無論良好業績或口碑，其實核心只有兩個字：創新—提供比之前更好的生活。

如果問璞園的創新精神在哪一期最為突出？一定是三期！

因為難度最大：敢于將客群瞄準對品質最為挑剔的改善群體。

改善的難，難在幾乎無法靠單點突破贏得市場，而需產品、環境和配套共同構建起全新生活方式，對改善群體形成系統性打動力，解決他們在各個方面的挑剔需求，否則他們寧愿不換。

而三期的可貴，在于將生活方式閉環中的每一環節，都做到了驚艷且精彩。在全行業批判高負債、高杠桿、高周轉，中央大力倡導綠色、智慧、高品質地產發展新模式的歷史轉折期，璞園率先走在了最前列。

篇幅所限，本文無法揭開璞園獨有生活的全貌，僅對產品創新從獨特視角進行解讀。

傳統改善不夠好  所以有了璞園新改善

在固有印象中，改善應該是這樣的：

面積要大，至少贈送要大，可用140㎡起；

房間要多，不管是否需要，至少4房起；

空間要豪，不論是否必要，最好客廳說話有回聲……

一方面，峨眉山人口普查戶均僅2.6人（全國2.62人/戶），輕結構家庭成為社會絕對主力。另一方面，在各大開發商以“快銷”為主導思想的會議室里，不約而同地敲定了四房的主流供應，不論100還是140㎡，通通四房，于是問題就產生了：

1、買時同質化客戶突然發現，隨便去個售樓部，看到的戶型好像都長一個樣。一個項目不滿意，則各個項目都不滿意。

2、住時一言難盡很多住四房的家庭，不過2-3人，閑置房少則1間，多達3間，長期空著，打掃還累。但高頻使用空間如主人房，想擺個舒服的衣柜都摳嗖，要個梳妝臺得擠擠，更不用想廚房/晾曬等后勤空間能給到他們多高的享受。雖然住著一百三四平米的房子，卻懷念年輕時90㎡兩房的愜意。

當傳統改善的問題越發明顯，擅長產品創新的璞園，該如何提供這個品類的更優選？

璞園三期新改善，順潮流而生。

重新定義改善邏輯

開創 改善與面積無關的新品類

新改善破題，璞園的切入點不再是面積、贈送、房間數乃至摳尺寸上的比拼，而是從更高維度的“空間邏輯”上著手。

因為破題點的迥然不同，而形成此前未見的奇怪現象：

在三期，“疊拼”產品，可以和面積更大的傳統合院/聯排抗衡；

111/127㎡洋房產品，讓過去住140㎡+的家庭也能獲得居住升級；

乃至未來將推的相對較小面積產品，也表現出明顯的改善屬性。

開創了居住品質與面積“并不相符”的改善新品類，“新改善”之名，由此而來。

如何解讀新改善的空間邏輯，我們從三個維度展開梳理：

維度一：丟掉“房間多即是好“的思維禁錮

140㎡不一定是改善，200㎡六房，也是剛需。

并非房間多就是不好，而是對不同家庭結構，改善的形式應該不同。

一味用房間數量標注品質，是產品人的不自信。

當璞園將主力客群定義為“輕結構家庭”時，“3房”就成為必然選擇。

砍掉多余空間，讓主人高頻使用的場景，占總使用面積80%，乃至以上。

當丟掉房間多即是好的固有觀念，居住舒適度如同解開封印，由此開啟質的飛躍。

所以在三期，111㎡做三房，127㎡還是三房，

而居住品質不懼與傳統140/150㎡+戶型一戰。

4房在璞園依然存在，但形態為198㎡大平層，和205-247㎡創新形態【1/2新院里】，為極少數家庭結構較重的行業塔尖而準備，也作為社區的品質標桿而存在——即所有樓宇的建造品質，必須向大平層，向【1/2新院里】看齊。

維度二：展現“一眼驚嘆”的空間創作能力

在標準化橫行的年代，令人眼前一亮的項目永遠鳳毛麟角。原因很簡單，模仿遠比創新容易。所以不少樓盤多少有些“似曾相識”的影子。但真正美好的事物，總能讓人第一眼心弦不由為之一顫。

如同在璞園樣板間現場，造訪者的反饋讓人相信，改善居住的密碼已被真正破解。

按住核心邏輯不表，先從發出驚嘆聲最多的四大亮點空間，近距離感受新改善的動人魅力：

1、LDK一體化空間

將客/餐/廚等空間無轉換銜接，在視覺上融為一體，獲得更具震撼力的通透性和豪華感，進一步提升空間互動效率。豪宅設計師們不曾想到，LDK設計理念，會在璞園主流面積戶型運用到更加極致：進入璞園新改善樣板間，即便是111㎡最小戶型，開門接近70㎡開闊空間，那種暴擊式的震撼，若非門牌上明確標識的“111㎡”字樣，會令人生疑進錯了房門。

而遠超傳統111㎡的豪宅般空間體驗，來自客/餐/廚/花園/書房五大空間的一體化設計，視野極度開闊，功能又非常緊湊，既豪華且實用，這才是新一代改善應有的樣子。

2、具有“壓迫感”的女王玄關

“壓迫”并非讓人不適，而是儀式感拉滿后“一眼豪華”的強烈心理暗示。想想曾經第一次進五星級酒店，第一次站在12米挑高大堂的時刻。對，璞園的女王玄關，給人的感覺就是如此。

通過營造 “收-放-收”，再進入客餐廚一體空間時的豁然開朗，巧妙的多段式入戶設計，形成高級奢華的歸家儀式感。請朋友到家做客，但凡走完這條幾米長的玄關空間，撲面而來的豪宅氣息，能輕易擊中任何客人。

3、近乎度假感的創意邊廳

不同于傳統設計將客廳夾在核心筒與臥室之間，所謂創意邊廳，即將客餐廳等公共空間放置于樓棟最端頭，獲得兩面開窗，和最大的通風/采光/觀景周長，讓活動最頻繁的空間與自然、與美景、與清新空氣和負氧離子充分融入，也是高端度假套房總能讓人心曠神怡的秘密所在。

4、戶戶開啟花園生活

在非親地性物業，花園生活來自面積更大的陽臺或露臺。但陽臺大不意味著擁有花園，如果設計出現瑕疵，再大的陽臺也只能剩下過道和晾曬兩項功能。

在璞園新改善的設計中，陽臺有必備的三個原則：

a）面積要大。不低于戶型面積15%（新院里花園空間甚至超過建筑面積），充足的空間，是開啟花園生活的前提；

b）進深要足。在傳統1.5-1.8米基礎上，將陽臺進深做到2.5-3米（再深則對采光形成限制），才能打造為海蒂花園/早餐廳/下午茶/書吧等功能性半戶外場景，享受讀書會友、品茶瞰山、種花養鳥的神仙式生活；

c）私密要夠。若追求過大花園進深，則需通過錯式設計兼顧采光，導致私密/安全/美感受到不同程度影響。這樣的設計，不會允許在璞園出現。

維度三：基于實用主義的創新原點

若僅看光鮮和靚麗，拿不到開發商的全部智慧。璞園設計創新的原點，是基于在居住者活動最多的公區，家務使用最多的后勤區，敏銳撲捉到傳統改善的不足，并以此為切入點開啟創新之路，建立新改善的空間系統：

1、公區設計創新如果只是將剛需的公區系統放大面積，那樣的改善將乏善可陳。

璞園三期建立了一整套公區設計標準，使白天12小時的使用場景迭代升級：

如入戶景觀及儀式感的推敲，必有獨立鞋柜及換鞋坐區的具體功能；

120㎡以上戶型餐區，就必備較高形象的宴客功能；

新院里上院專屬電梯入戶、下院邊頂私密性設計、花園回廊灰空間；

以及前文提到的花園設計原則，至少客餐廚花園四個空間一體的LDK理念、拉滿豪華儀式感的女王玄關、無限親近自然的創意邊廳等，都是公區設計創新的成果展現。

共同構建起新改善的全新公區系統，在功能性、享受性和儀式感等多個維度，與傳統改善拉開了肉眼可見代際差異，推動改善居住與生活趨向更高級。

2、后勤設計創新

如果對高端人群生活有過真正洞察，就會理解好的后勤系統，對生活品質會有怎樣的影響。

所以新改善另一個關鍵著力點，放在了其他項目幾乎不會重視的廚房、洗曬等后勤空間。

可以預見的是，璞園三期對女主人們的誘惑力，將會無比巨大：

a） 你能想象嗎，111㎡戶型的廚房，可以一邊燒菜；一邊欣賞超大花園的美景；一邊和客廳看電視的男主聊天；還能一邊監督孩子在書房的學習；

b）在廚房傳統面寬僅1.8-2.1米的基礎上，璞園將大部分戶型廚房面寬提升至3.4-6米，等同甚至超過客廳尺度，且面積達10㎡以上。中西廚空間一應俱全，讓下廚真正成為享受；

c）每一個戶型，皆有相對獨立隱蔽的洗曬空間，不再因晾曬衣物而影響客廳形象；

d）新院里配置超50㎡豪華后勤區（洗衣+晾曬），更擁有獨立酒窖及品酒區；

e）111㎡洋房主臥加入陽臺可融入式設計，主臥面積將達24㎡，比肩150㎡+戶型臥室尺度，實現真正的跨階享受……

3、【1/2新院里】—別墅形態創新

別墅的諸多形態中，疊拼因受單棟戶數多像洋房、中/上疊不親地，下疊無私密性等因素制約，居住品質受到一定影響。【1/2新院里】的出現，則是在完美治愈疊拼痛點的同時，順手為別墅家族創造了一種新品類：

a）把“高配洋房”的帽子，狠狠扔進垃圾桶。每棟戶數砍一半，從傳統4-6戶降至僅3戶，且實現獨門獨院，密度更低，專屬性更強，別墅氣質變純粹；

b）第一次，上疊擁有大面積地面花園（約60㎡），實現有天有地；第一次，上疊花園面積超過多數合院甚至獨棟（205㎡以上）；第一次，通過【環形邊頂】創新設計元素，徹底解決傳統下疊私密性痛點。

有上述創新加持，在璞園別墅客戶登記中，上疊意向客戶居然少見地和下疊持平，受寵程度甚至高于下疊。

以上三個維度，是為解構璞園新改善產品的鑰匙。

璞園成為璞園的原因

很多人都想復刻，璞園創造獨立行情所倚仗的市場洞察、創新精神和產品模式。

但即便你克隆了璞園的團隊，舍得像璞園一樣投入精力和成本，也不一定成為下一個璞園。

原因在于，多數人并沒有理解璞園幾乎明牌的核心競爭力：持續為居住者，創造更好的生活方式。

作為峨眉山新改善生活方式的標桿，不能漏掉的內容太多：如環境的第三次迭代，配套的個性化升級……只有將它們與產品聯系起來看作整體，才算領略璞園的全貌，破解璞園成為璞園的真正原因。

璞園式生活解讀續集將至，敬請持續關注。